Casa: notai, al via nuove regole per acquisti in costruzione

Più tutele per acquirenti con dl che scatta dal 16 marzo

(ANSA) - ROMA, 14 MAR - Più tutele per chi acquista immobili in costruzione con l'entrata in vigore, da sabato, delle norme previste dal Decreto Legislativo "Codice della crisi d'impresa" che ha modificato la precedente legge del 2005. A ricordarlo è il Consiglio nazionale del notariato che ha messo a punto un breve decalogo per illustrare le novità previste.
    La legge sull'acquisto di immobili da costruire (dlgs 122/2005) si applica quando il venditore sia un costruttore e cioè un imprenditore (in forma individuale o societario) o una coop edilizia e l'acquirente sia una persona fisica (anche socio di coop edilizia). Con il provvedimento il legislatore si è preoccupato di tutelare le persone fisiche, che stipulano con un'impresa di costruzioni un contratto che ha come effetto il trasferimento non immediato di un immobile in corso di costruzione, dal rischio che, a causa della crisi dell'impresa costruttrice, l'acquirente subisca la perdita degli acconti versati per l'acquisto.
    La tutela per chi compra prevede: l'obbligo del costruttore di consegnare all'acquirente una fidejussione, che garantisca il rimborso, in caso di crisi dell'impresa, di tutte le somme pagate o da pagare prima del trasferimento definitivo della proprietà; l'obbligo di consegnare all'acquirente, al momento del trasferimento della proprietà, una polizza assicurativa di durata decennale (cd. decennale postuma) che garantisca il risarcimento dei danni materiali e diretti all'immobile, derivati dalla rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi. Il legislatore si è reso conto che la norma, per gli acquisti effettuati fino al 15 marzo 2019, poteva essere facilmente disapplicata poiché le imprese potevano non rilasciare le garanzie e comunque vendere gli immobili in costruzione.
    La nuova legge (dlgs n.14/2019) prevede l'obbligo di stipulare il contratto preliminare (mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata) con l'intervento del notaio, al quale impone di verificare ed attestare la correttezza della fidejussione (che deve essere conforme ad un modello ministeriale). Il notaio non stipulerà l'atto in assenza di fidejussione.
    La fidejussione è efficace fino a quando l'assicurazione o la banca che l'ha rilasciata ricevano copia autentica dell'atto di trasferimento dell'immobile contenente l'attestazione del rilascio della polizza assicurativa decennale postuma.
    Il notaio assicura che fin dal momento del preliminare siano effettuate tutte le verifiche ed è obbligato a trascrivere il contratto preliminare nei registri immobiliari, con l'effetto di proteggere l'acquirente dal rischio di ipoteche o vincoli successivi alla trascrizione stessa (purché la vendita intervenga entro tre anni).
    Il preliminare deve contenere oltre all'indicazione del rilascio della fidejussione ed all'attestazione della sua conformità al modello ministeriale, la descrizione dell'immobile da costruire, con i suoi confini, e delle pertinenze; l'indicazione degli eventuali atti d'obbligo, nonché l'esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli; il termine pattuito per l'esecuzione dei lavori, il prezzo e le modalità di pagamento; gli estremi del permesso di costruire e l'indicazione dell'esistenza di imprese appaltatrici; il capitolato con le caratteristiche dei materiali e gli elaborati di progetto.
    La legge prevede che al momento della stipula del contratto di compravendita il costruttore debba consegnare all'acquirente una polizza assicurativa indennitaria decennale, a copertura dei danni materiali subiti dall'immobile per effetto di rovina totale o parziale o di gravi difetti costruttivi dell'opera.
    Il mancato rispetto dell'obbligo di stipulare il preliminare con atto pubblico o scrittura privata autenticata comporta la nullità assoluta del contratto per mancanza di forma.
   

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