L’effetto dell’attuale pandemia non ha risparmiato il settore immobiliare, impattando negativamente soprattutto sul mercato degli affitti. Tutto ciò nonostante il forte incremento di compravendite immobiliari rispetto al 2020, con oltre 700.000 transazioni e l’introduzione dei bonus edilizi. Il mattone viene considerato da sempre l’investimento per eccellenza degli italiani. Nel nostro Paese infatti, secondo gli ultimi dati dell’Agenzia delle Entrate, sono circa 4,3 milioni i locatori, per un totale di 5,6 milioni di immobili concessi in affitto con regolare contratto. “Le attuali dinamiche di mercato, hanno fatto si che molti proprietari immobiliari, cercando soluzioni a queste problematiche, abbiano cominciato a conoscere la sublocazione immobiliare, strumento relativamente nuovo ed innovativo” - spiega Francesco Zeni, fondatore di ‘Stanza Semplice’, società che si occupa del recupero e rimessa in funzione di immobili da destinare agli studenti fuori sede attraverso la sublocazione immobiliare - Con la sublocazione, nel nostro caso, se l’immobile ha le caratteristiche e la disponibilità a locare con contratto 4 + 4 ad un canone d’affitto proporzionato alla media di mercato, lo prendiamo in affitto e pagheremo al proprietario di casa il canone ogni mese, anche nei periodi in cui l’immobile è sfitto. Lo ristrutturiamo e lo arrediamo per renderlo adeguato, lo sublochiamo agli studenti universitari e lavoratori selezionati, e siamo noi ad occuparci di ogni aspetto, da quelli burocratici a quelli bancari.
Inoltre, prevediamo una polizza assicurativa a copertura dei danni causati all’immobile dagli inquilini, e una fideiussione con escussione a prima richiesta a garanzia del canone di locazione.” In questo modo, oltre a ottenere una rendita passiva, cioè una entrata che non richiede un lavoro costante, viene generato un ritorno sull’investimento di acquisto dell’immobile. Il proprietario di casa disporrà quindi di un asset di valore, dal quale, in qualsiasi momento, potrà monetizzare.
La sublocazione è una forma contrattuale prevista e regolamentata dall’articolo 1594 del Codice Civile Italiano: il conduttore, salvo patto contrario, ha la facoltà di sublocare la cosa locatagli, ma non può cedere il contratto senza il consenso del locatore. Trattandosi di cosa mobile, la sublocazione deve essere autorizzata dal locatore o consentita dagli usi. “Noi società che operiamo in sublocazione siamo tutti soggetti parte di quella che in gergo viene definita shared economy, ossia l’economia della condivisione: è una nuova modalità di mercato, dove non si ricerca più la proprietà del bene, ma se ne utilizza solo secondo il bisogno, condividendolo con altri, per renderlo più efficiente. Nel nostro caso la sublocazione immobiliare ci permette di porci come gestori e garanti dell’immobile in affitto, anche armonizzando una relazione spesso difficile fra gli studenti ed i proprietari, sollevando questi ultimi da innumerevoli problemi, non ultimo quello dei mancati incassi”.
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E poi c'è il tema della vendita di un immobile, che può essere una delle attività più complesse e stressanti che possano capitare nel corso della vita, per fattori: emotivi, logistici e burocratici. Si tratta di un’operazione non di facile gestione ma se si decide di vendere senza l’intermediazione di un’agenzia immobiliare, è importante tenere presenti alcuni passaggi chiave, necessari al raggiungimento dell’obiettivo di vendita. Ecco un decalogo degli step fondamentali per riuscire a vendere casa da soli e in sicurezza tracciato dagli esperti di Building Production
1. Dare il giusto valore all’immobile
L’attaccamento emotivo spesso non porta ad una visione lucida del reale valore dell’immobile. È essenziale invece, sin da subito, stimare oggettivamente la cifra con cui ci vuole proporre sul mercato e proseguire con coerenza. Una sovrastima del valore della casa o l’oscillazione continua del prezzo rovinano la reputazione dell’immobile, rischiando di pregiudicarne la vendita. La casa deve essere valutata secondo criteri professionali precisi, quali ad esempio: metratura, territorio in cui si trova, ma anche stato degli impianti e anno di costruzione.
2. Tenere d’occhio le tempistiche
Affacciarsi sul mercato con un prezzo realistico è importante anche perché, più passa il tempo, più l’entusiasmo iniziale dei potenziali acquirenti tende a scemare. Mettere l’immobile in vendita ad un prezzo eccessivamente alto può infatti portare ad un disinteresse generale sul lungo termine. Trascorsi sei mesi dalla pubblicazione dei primi annunci, saremo costretti ad abbassare il nostro prezzo, perdendo di credibilità agli occhi dei compratori potenziali.
3. Mantenere tutta la documentazione in ordine
La burocrazia può essere noiosa e intricata ma è una parte fondamentale del processo di vendita. È importante possedere tutti i documenti necessari ad ogni fase della trattativa in modo da poter avere sempre ogni elemento in regola e pronto all’uso. Va sempre ben tenuto presente che non è possibile portare a termine la procedura di vendita senza una documentazione completa e correttamente stilata. Attenzione, perché in mancanza di taluni documenti esiste la possibilità di incappare in sanzioni.
4. Ottenere visibilità
Come risaltare nel mare magnum degli annunci online? È scontato il peso che ricopre l’utilizzo di foto ad hoc ma anche la parte testuale va curata con eguale attenzione. Inserire negli annunci non solo informazioni tecniche ma che evidenziano anche punti di forza e peculiarità dell’immobile può fare la differenza. Ottima idea quindi quella di sfruttare ogni opportunità tecnologica: foto panoramiche, tour 3D e video, per rendere l’esperienza il più interattiva e coinvolgente possibile, possono essere vincenti.
5. Presentare al meglio la casa durante le visite
È stato provato che la buona riuscita di una vendita viene determinata, in media, nei primi 5 secondi della prima visita all’immobile. È importante apportare tutti quegli interventi di manutenzione che rimandavamo. Sembra un controsenso investire su un immobile di cui intendiamo liberarci, ma se vogliamo vendere bene una casa dobbiamo renderla il più appetibile possibile. Via libera quindi a candele, profumatori d’ambiente e fiori freschi, per creare un’atmosfera piacevole da vivere e ricordare.
6. Non farsi guidare dall’emotività
Per quanto possa suonare cinico, per vendere un immobile è necessario avere nervi ben saldi e non lasciarsi prendere dalle emozioni e dai sentimenti che ci legano a quella casa. Bisogna cercare di mantenere sempre la calma e prendersi il giusto tempo per ogni decisione, evitando comportamenti affrettati di cui ci si potrebbe pentire in seguito.
7. Gestire con cura le trattative
Non tutti i potenziali visitatori dell’immobile sono genuinamente interessati all’acquisto. Il mondo delle compravendite è popolato infatti da molti indecisi e titubanti che, nel migliore dei casi, si rivelano una perdita di tempo. In mancanza di esperienza nel campo è quindi fondamentale fare appello a tutto il proprio impegno e intuito nel capire quali appuntamenti è davvero vantaggioso fissare.
8. Curare il contratto preliminare
Senza l’aiuto di un agente immobiliare, la stesura del contratto ricade in capo al venditore. Si possono trovare diversi modelli online da cui può essere utile partire. Una volta compilato, il contratto va registrato all’agenzia delle entrate con costo variabile in base all’importo della caparra e/o al prezzo dell’immobile. Attenzione però, perché se il preliminare registrato risulta errato, andrà disdetta la registrazione per procedere poi successivamente con una nuova registrazione (entrambe le operazioni sono a pagamento).
9. Rogito: cosa tenere in conto
Il rogito è la fase conclusiva dell’operazione di vendita con cui si sancisce il passaggio di proprietà di un bene immobile ed è un’operazione svolta dal notaio. È importante però prevedere dei controlli preliminari, ancor prima di recarsi dal professionista. Nel caso in cui l’atto salti per una mancanza del venditore, l’acquirente ha il diritto di chiedere il doppio della caparra e un risarcimento per eventuali danni, come ad esempio il mutuo perso.
10. Plot twist: l’acquirente potrebbe ritirare la proposta d’acquisto
Quando la proposta d’acquisto da parte del compratore è vincolata al buon esito della sua richiesta di mutuo, nel caso in cui non lo ottenga, non solo non potrà tenere fede alla propria proposta ma non sarà nemmeno tenuto a corrispondere nessun compenso al venditore. Può capitare però che gli acquirenti fingano di non aver ottenuto il mutuo, per “svincolarsi” dal preliminare. In questo caso, l’aiuto di un agente che lavora in tandem con il proprio intermediario creditizio di fiducia, capace di seguire più da vicino la pratica, potrebbe rivelarsi fondamentale nello scovare l’inganno e portare a termine positivamente la trattativa.
+1. Non sottovalutare il lavoro dei professionisti
Se si è davvero intenzionati a portare avanti una trattativa in autonomia non si deve mai sottostimare il tempo e l’impegno necessario a compensare la mancanza di una consulenza professionale. L’opzione migliore per chi vuole affrontare il mercato in modo “fai-da-te” è quella di iniziare comunque con una valutazione professionale dell’immobile, svolta da un agente con esperienza e conoscenza profonda del territorio.
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